Падение цен на жильё не помогло потенциальным покупателям: доступность жилья упала до рекордного минимума
Падение цен на жильё не улучшило положение потенциальных покупателей — на фоне роста стоимости заимствований доступность жилья опустилась до самой низкой отметки в истории. По данным индекса доступности жилья REA Group, снижение цен было полностью нивелировано удорожанием кредитов, что ещё больше осложнило выход на рынок для тех, кто мечтает о собственном жилье.
REA Group указывает, что в расчёте на национальном уровне доступность жилья сократилась до рекордно низкого уровня: домохозяйство с медианным доходом — примерно 125 000 долларов в год — могло позволить себе лишь 12 процентов выставленных на продажу домов в отчётном финансовом периоде. По данным компании, в борьбе с инфляцией Центробанк трижды повышал ставки в феврале, марте и мае, что усугубило положение покупателей впервые приобретающих жильё.
Борьба с инфляцией продолжается: показатель инфляции по основному индикатору составляет 3,5 процента, что выше целевого диапазона правления регулятора в 2–3 процента, и денежные рынки оценивают вероятность очередного повышения ставок в следующем заседании примерно в 70 процентов.
Старший экономист REA Group Энгус Мур отметил, что доступность жилья остаётся ключевой проблемой. «В перспективе доступность может немного улучшиться, если цены продолжат снижаться, но это вряд ли станет переломным моментом для многих покупателей», — сказал он. «Без заметного увеличения предложения жилья доступность останется серьёзным вызовом, особенно для домохозяйств с низкими доходами».
По данным REA, доступность снизилась во всех штатах: наименее доступным стал Южный Австралия, тогда как Виктория остаётся наиболее доступным регионом. Домохозяйства с низкими доходами фактически отрезаны от рынка: семья с годовым доходом 76 000 долларов могла позволить себе лишь 2 процента выставленных на продажу домов, а при доходе 65 000 долларов в год — всего 1 процент.
Кроме того, REA Group отмечает, что и те, кто уже имеет ипотеку, тоже испытывают давление: выплаты по ипотеке в доле от доходов домохозяйств достигли 35,5 процента в расчёте по стране — максимума с конца 1980-х годов. Это выше предыдущего пика времён глобального финансового кризиса, когда домохозяйства тратили на жильё 33,3 процента доходов.
Поколение для наращивания предложения
Национальный банк Австралии предупредил, что мягкое снижение цен не решит проблему и на исправление ситуации с предложением жилья уйдёт почти целое поколение. В выступлении перед сенатским комитетом по вопросам межпоколенной несправедливости в сфере жилья главный экономист банка Салли Олд подчеркнула мрачную шкалу времени для устранения дефицита предложения. «Скорее всего, это займёт значительную часть поколения. Это не та проблема, которую мы решим в одночасье», — сказала она, указав, что на строительство достаточного числа домов может потребоваться до двадцати лет.
Олд также отметила, что рост цен на жильё вызван не только дефицитом предложения: цены росли гораздо быстрее доходов с начала века под влиянием таких факторов, как низкие процентные ставки, налоговые настройки и высокий спрос. «Доступность жилья — одна из важнейших экономических и социальных проблем страны», — констатировала она.
Резкое падение уровня собственности среди молодёжи
Доля владельцев жилья среди австралийцев младше сорока лет упала до самого низкого уровня с 1950-х годов. Отдельные данные REA Group показывают, что рынок жилья вступил в пятый подряд месяц снижения: цены упали на 0,2 процента в августе, а с пика по дно — на 2,7 процента с марта, хотя в годовом выражении они всё ещё выше на 1,8 процента.
Прогнозы одного из крупных банков на текущую неделю предполагают продолжение снижения стоимости жилья на 9 процентов по стране с более глубокими корректировками в столичных городах — порядка 10 процентов и более. Экономисты банка ожидают более сильной и широкой коррекции цен, чем предполагалось ранее. По их оценкам, Сидней может показать падение цен на 13 процентов с пика до дна — самое быстрое и глубокое за последние двадцать лет. Мельбурн прогнозируется с падением на 12 процентов, Брисбен, Аделаида и Перт — по 8 процентов, Хобарт и Дарвин — по 7 процентов, столичная территория — около 9 процентов.
Старший экономист банка Трент Сондерс ожидает, что рынок начнёт поворачиваться после начала снижения ставок в среднесрочной перспективе: «Мы по-прежнему считаем, что спад в конечном счёте завершится. Снижение цен должно улучшить доступность и повысить доходность аренды, что привлечёт некоторых покупателей обратно на рынок. Ожидаемое смягчение монетарной политики должно также поддержать рынок. При этом предложение жилья остаётся очень ограниченным: уровень вакансий находится на исторически низком уровне — 1,8 процента в августе».
Давление на рынок началось с марта, когда регулятор приступил к повышению ставок. В рамках борьбы с инфляцией ключевая ставка была поднята три раза подряд, доведя её с 3,6 до 4,35 процента. Кроме этого, в мае были анонсированы изменения в налоговой политике правительства, которые также повлияли на рынок жилья. Правительство провело реформу налогов на прирост капитала и отрицательное налоговое вычитание (negative gearing), назвав её «разовым за поколение» пересмотром системы. В числе изменений — замена 50-процентного дисконта по налогу на прирост капитала на индексируемую инфляцией систему, а также введение минимальной ставки налога в 30 процентов на прирост капитала, что должно прекратить роль стимулов для продажи активов в периоды низких доходов. Для покупок на вторичном рынке отрицательное вычитание было отменено.
Главный экономист HSBC Пол Блоксхэм предупредил, что эти налоговые изменения, вероятно, замедлят активность на рынке жилья. «Налоговые изменения по сути привели к значительному снижению интереса инвесторов к рынку жилья, что задумано для улучшения доступности и поддержки покупателей, приобретающих жильё впервые», — сказал он. Однако, по его словам, на данный момент эффект ограничен из‑за высоких ставок и экономического спада. «Охлаждение рынка жилья само по себе ослабит экономику через множество каналов, что в свою очередь поможет регулятору добиться снижения инфляции», — добавил он.