Современные трудности заёмщиков: анализ доступности жилья
Бэби-бумеры любят напоминать, что в их молодости ставки по ипотеке достигали 17,5 процента, и утверждать, что им приходилось сталкиваться с куда большими трудностями, чем сегодняшним молодым людям, позволяющим себе «авокадо на тосте» и дорогой хлеб. Однако новое исследование REA Group показывает: современные заёмщики платят больший процент своего дохода на ипотечные платежи, чем их родители в предыдущем поколении.
Анализ показывает особенно резкое ухудшение доступности жилья в одном из самых быстрорастущих штатов — Квинсленде, где цены на дома заметно выросли с начала пандемии. Сейчас выплаты по ипотеке на типичный дом в штате поглощают в среднем 39,7 процента от дохода типичной семьи — по сравнению с 34 процентами годом ранее. Рост доли платежей связан с серией повышения ключевой ставки центрального банка, доведшей её до 4,35 процента после трёх повышений, а также с ростом цен на жильё, опередившим рост доходов. В результате обслуживать ипотеку сейчас труднее, чем в начале 1990-х, когда таргетная ставка центрального банка достигала 17,5 процента, и труднее, чем в предкризисный период конца 2000-х, когда ставка составляла 7,25 процента: в те периоды ипотечные платежи занимали примерно 36 процентов дохода.
Данные по крупнейшим городам подтверждают напряжённость рынка. В Брисбене медианная цена дома снизилась на 2,9 процента за квартал, но при этом остаётся на 10,3 процента выше уровня годичной давности. Средняя точка ценового диапазона в Брисбене — около 1,181 миллиона долларов — требует совокупного дохода семьи приблизительно в 197 тысяч долларов, чтобы войти в рынок при первоначальном взносе 20 процентов. Это заметно выше медианного семейного дохода по стране, который по расчётам экономистов Ангуса Мура и Люка Редмана составляет 125 тысяч долларов; такой доход позволял бы приобрести лишь около 12 процентов выставленных на продажу домов.
В целом по Австралии ипотечные выплаты занимают 35,5 процента среднего семейного дохода — наибольшую долю с конца 1980-х годов, когда процентные ставки находились на исторически высоких уровнях. Это выше показателя начала 2008 года, предшествовавшего глобальному финансовому кризису, когда доля составляла 33,3 процента. Для пары, копящей 20 процентов первоначального взноса, срок накопления при нынешних условиях по стране составляет около шести лет; для Квинсленда этот срок достиг рекордных шести лет и восьми месяцев, превысив пики предыдущих циклов.
Отчёт о доступности жилья отмечает, что недавнее ослабление цен — частично следствие повышения ставок и изменений налоговых льгот на инвестиции в жильё — оказало лишь ограниченное влияние на возможность обслуживать ипотеку, особенно в штате, куда продолжают переезжать значительные потоки населения из других регионов страны. По сути, снижение цен оказалось недостаточным, чтобы компенсировать рост ставок, а темпы роста доходов отстают от роста цен. На национальном уровне доступность жилья достигла минимума.
Хотя цены в большинстве столичных областей, за исключением Мельбурна, могли достичь пика в текущем цикле, ожидаемое снижение, вероятно, не станет решающим фактором для большинства потенциальных покупателей. Как отмечает один из экономистов REA Group, небольшое смягчение цен может немного улучшить доступность, но без существенного увеличения предложения жилья проблема останется острой, особенно для домашних хозяйств с низкими доходами.
Ситуация выглядит особенно тяжёлой для семей с низкими доходами: домохозяйство с доходом около 76 тысяч долларов может позволить себе всего около 2 процентов выставленных на продажу домов. Давление на заёмщиков вряд ли ослабнет в ближайшей перспективе — фьючерсные рынки указывают на вероятность ещё одного повышения ключевой ставки, что доведёт её до уровня, невиданного в предыдущие пятнадцать лет, а прогнозы по инфляции предполагают её сохранение на повышенном уровне и в следующем периоде.
Таким образом, хотя бэби-бумеры и вправе напоминать о высоких процентных ставках в их молодости, картина текущей доступности жилья показывает, что сегодняшним молодым семьям приходится сталкиваться со своей собственной, и во многих случаях более тяжёлой, финансовой реальностью: сочетание высокого ценового уровня на недвижимость и недостаточного роста доходов делает путь к собственному жилью длиннее и дороже, чем в прошлом.